在賣房子的過程中，在各個階段都需要證件辦理手續，如果能事前知道，早些準備，就可以事半功倍，節省許多時間!

簽約時請準備

1. 土地、建物權狀正本

2. 印章

3. 身份證

用印時賣方須備證件

1.印鑑章

2.印鑑證明2份（6個月內）

3.戶口名簿影本2份或戶籍謄本2份

4.近期房屋、地價稅單正本

完稅時賣方須備證件

1.印鑑章

2.繳納增值稅（現金1日內，支票3日內）

3.簽收完稅款

賣屋要負擔不少成本，其中稅賦所占的比例是最高的，換句話說，想要賺更多，就要懂得如何節稅！

土地增值稅節稅妙招

1. 善用自用住宅優惠稅率
自用住宅土地增值稅稅率為10%，只要土地出售前一年並未營業或出租，地上建物為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已辦妥戶籍登記，面積未超過法律規定，即可使用優惠稅率，一人以一生一次為限。
若已使用過 「一生一次」的優惠稅率，別擔心，還有「一生一屋」的機會，條件是土地出售前五年並未營業或出租，地上建物為土地所有權人或其配偶或其未成年子女且僅有一屋，並已辦妥戶籍登記且持有滿六年，面積未超過法律規定，也可使用優惠稅率。

2. 利用夫妻贈與免稅
若土地所有權人已使用過一生一次的自用住宅優惠稅率，但配偶尚未使用過，可利用夫妻贈與免稅條例先將土地移轉到配偶名下再出售，並使用配偶的名義辦理優惠稅率。

3. 多處不動產同時申報移轉
如果有多處不動產，且面積合計未超過規定，不妨同時申報移轉，就可以全部適用自用住宅優惠稅率。

4. 善用重購退稅
納稅義務人自完成移轉登記之日起二年內重購自用住宅時，若新購土地的地價超過原出售土地的地價扣除土地增值稅之餘額，就可以申請重購退稅。

房地合一稅（財產交易所得稅）節稅妙招

1. 善用自住免稅額
自住1戶，獲利未超過400萬元，且持有6年以上，即可免稅，若獲利超過400萬元，超過的部分稅率為10%。

2. 多列舉相關支出費用
詳細列舉售屋相關費用，包含仲介費、代書費、公證費、行政規費、裝潢費、廣告費、清潔費、搬運費等，就能抵扣較多稅額。

3. 交易有虧損時可抵扣
若出售房屋有虧損的情形，依照「財產交易損失」規定，可自所得稅中扣除，但是扣除額以不超過當年度申報的財產交易所得為限，如果當年度無財產交易所得，或所得不足以扣除全額，可在往後三年內的財產交易所得中陸續扣除。

4. 善用重購退稅
財產交易所得稅適用者，只要重購價額超過原出售價額者，所繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅額，得申請自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。房地合一實施後，不論是小換大或大換小，只要新屋價格高於舊屋，皆可申請重購退稅。兩種稅法的重購都必須符合兩間房屋皆為自用住宅條件，且必須在兩年之內完成交易。

5. 個人資產公司化
因房地合一稅率動輒35%、45%，但營利事業出售不動產稅率僅17%，可請會計師幫忙估算何種繳稅方式較有利，選擇將部分個人房產移轉至公司。

6. 以贈與現金取代贈屋
房地合一實施後，獲贈房地再出售所負擔的稅賦會比用獲贈現金購買房地再出售的稅賦高，父母若有意資助兒女購屋，應以現金贈與取代贈屋，可節省較多稅額。

買方需要負擔費用說明

1.契稅 →如何計算?
買賣稅率：核定契價X6%（評定現值）
2.印花稅
按土地、建物契稅價格核課1/1000印花稅
3.地政登記規費 (土地及建物登記謄本費)
買賣登記費1/1000(申報地價及核定契價)
設定登記費1/1000(權利價值)
謄本費、書狀費、閱覽費
4.代書費
買賣代書費、抵押權設定代書費、簽約手續費、實價登錄代書費
5.銀行貸款/查詢費
無自用住宅查詢、票據查詢
6.房屋住宅險及地震險保費
保險金額年限由貸款銀行核定（年限均為一年） 

一、地政登記規費有哪些？

地政登記規費大致上可分為下列四種：

(一) 登記費：

依據土地法第76條及土地登記規費及其罰鍰計徵補充規定，聲請為土地及建物權利變更登記，應由權利人按「申報地價」或「房屋現值」或「權利價值」的千分之一繳納登記費。

(二) 書狀費：

土地及建物登記如有需要核發權利書狀的情形需繳納書狀費。例如：辦理買賣所有權移轉登記，地政機關會繕發所有權狀給買方，辦理抵押權設定登記，地政機關也會繕發他項權利證明書給權利人。

(三) 工本費：

要瞭解土地及建物的產權登記狀態，只要知道座落地段地號或建號，到地政事務所申請登記簿謄本即可；若要知道土地及周圍土地的相關位置，也只要申請地籍圖謄本即可清楚得知；而原登記申請人或其繼承人因故為查明原向地政機關申請辦理登記的資料，亦可申請抄錄或影印登記申請書及其附件，申請人是要繳納工本費的。

(四) 閱覽費：

僅申請閱覽地籍圖之藍晒圖、複製圖或是電子處理的地籍資料者，申請人需繳納閱覽費。

二、地政登記規費怎麼算？(線上試算)

(一) 登記費：

聲請為土地及建物權利變更登記，應由權利人按「申報地價」或「房屋現值」或「權利價值」的千分之一繳納登記費。

(二) 書狀費：

書狀費每張80元。

(三) 工本費：

人工影印謄本每張5元起、電腦列印謄本每張20元。

(四) 閱覽費：

依內容不同，每筆(案)10元起不等。 

陷阱1： 當心漂亮的裝潢下，藏著漏水問題！

一般來說常見的是由於中古屋的賣相不佳，屋主往往會做些輕裝潢來掩美化中古屋常見的漏水及壁癌看不見的小地方，以中古屋最常見的漏水問題來說，若管線不重換又沒有做好防水工程，未來肯定會漏水，因此遇到漂亮裝潢屋要特別留意跟詢問了解漂亮之下那些看不見的細節。

陷阱2： 製造房屋搶手假象，誘導買方的購屋意願

「這間房子很搶手，如果考慮太久會買不到喔！」相信有看屋經驗的人應該常聽到類似話術，透過賣方刻意製造房子的熱銷假象，藉此強化準買方的購屋意願。另外還有些房仲會更進一步刻意把不同組買方約在同時間安排「強碰」看房，買方對應的方式就是堅持設定購屋條件，才不致受影響落入賣方圈套。

陷阱3： 增加看房次數，看見房屋的真實狀況

若看到中意的房子，建議不論白天、晚上、晴天、雨天、假日、平日，都要找機會在不同時段多看幾遍房子，藉此徹底觀察房屋在不同時段的真實狀況。另外也可以透過常進出社區時觀察社區管理品質，晚上看屋則可以觀察社區是否有擾人惡鄰與鄰居素質。雨天時則需多留意門窗、天花板等是否有漏水。

陷阱1：產權不清楚！過戶大問題

曾經發生過有人開心簽約付款買了房子後，才發現只買到建物所有權，根本沒有土地謄本，賣方才說土地之後要賣給建商參與都更重建，兩造從此糾紛不停。因此買賣房子，簽約前買方一定要申請最新的土地及建物謄本，並確認簽約賣屋的所有權人是否相同？限制登記是否有尚未塗銷的情形？土地使用分區是否正確？避免產權問題不清楚就貿然拿出大筆金額，不僅傷財也得面對無法過戶、交屋的尷尬窘況。

陷阱2：保障交易安全！履約保證安全標配！

為確保交易安全，購屋流程中買賣雙方最好設定「買賣價金履約保證專戶」，在過戶交屋前，把所有相關款項都一併存進專屬履保信託專戶，等到履保公司和地政士確認「不動產買賣契約書」內容正確，雙方也都審閱過完全無誤，再進行後續的移轉價金和產權。

陷阱3：簽約親簽為主～避免日後糾紛多！

簽約當天以買賣雙方本人出席親簽為主，假如臨時有事不克出席，必須交付授權書給委託人，由代書進行核對雙方身分，才可以進行簽約。

陷阱1：房屋點交務必到！詳實確認屋況！

現場交屋動作最關鍵的一件事，就是讓買方做最後屋況的細節作詳實確認，以中古屋而言，建議在驗屋時要特別留意漏水和管線，檢查漏水時可以觀察窗框填縫處或牆面邊緣，看看是否有出現水痕；管線方面則可以測試馬桶沖水或浴缸排水是否排水順暢。此外也要檢查每個插座是否都有通電功能正常。

陷阱2：點交費用！收齊權狀文件！

以中古屋而言，一般來說房屋過戶點交時包含確認地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、電話費、有線電視費以及社區管理費等。在點交房屋前，必須再三檢查以上這些相關費用是否已經結清，另外點交時需要向前屋主索取所有權狀等各種文件，並再次核對文件上的資訊是否正確。

陷阱3：現況交屋要留意！懂得如何自保超重要！

買方如果簽訂「現況交屋」相關合約，代表著賣方交屋給你後就無需再負責處理房屋其他問題。因此如果有現況交屋的買方在交屋時務必更確實進行驗屋，彼此簽定「現況交屋」確認後的點交清單，其中詳細記錄所有房屋的瑕疵位置、數量、細節並一一拍照存證，確定合約總價買到如照片中的現況。如果，未來半年內發現房子在正常使用下出現在清單之外的房屋瑕疵情況，就可理所當然請求房仲公司和賣方負起賠償責任。